שאלות? תשובות.
בטוח שיש לכם עוד כמה שאלות בראש – ואנחנו כאן כדי לעשות סדר. אם אתם עדיין מתלבטים, אתם מוזמנים להציץ בתשובות שהכנו עבורכם.
נשארו לכם עוד שאלות פתוחות? תרגישו חופשי לכתוב לנו! אנחנו כאן, מזמינים אתכם ליצור קשר ומבטיחים לחזור אליכם מהר.
אנחנו מעוניינים להתחיל את התהליך, מתי הכי נכון למנות את עורך הדין מטעם הדיירים? לפני או אחרי בחירת יזם?
חד משמעית לפני בחירת היזם. חתימה על הסכם כלשהו מול חברה יזמית ללא ייצוג משפטי עלולה להיות בעלת השלכות מרחיקות לכת שיכבלו את בעלי הנכסים לתקופה ארוכה קדימה. את עורך הדין כדאי למנות כבר מצעד ההתארגנות הראשון ולנהל יחדיו מכרז יזמים מקצועי, שיבטיח את קבלת התמורות הטובות ביותר, תוך שמירה מוחלטת על זכויות ואינטרסי בעלי הנכסים.
איך מתבצע מינוי נציגות דיירים לפרויקט?
מינוי הנציגות נעשה באסיפת דיירים כללית. באסיפה זו נבחרים מספר בעלי דירות (לרוב בין 3 ל-5, תלוי בגודל הפרויקט) שייצגו את כלל הבעלים מול עורכי הדין, המפקח והיזם. חשוב להדגיש: הנציגות אינה חותמת על הסכמים מחייבים בשם הדיירים, אלא מוסמכת לקדם את התהליך, לבחון חלופות ולהביא את ההחלטות לאישור כלל הבעלים.
איך נבחרת החברה היזמית לפרויקט?
בחירת היזם נעשית באמצעות מכרז יזמים מסודר, שמנוהל על ידי משרדנו. אנו פונים למספר חברות יזמיות רלוונטיות ובעלות איתנות פיננסית מוכחת, בוחנים את ההצעות שלהן לעומק ומציגים את הנתונים לנציגות ולכלל בעלי הנכסים שמבצעים את הבחירה. מכרז היזמים יוצר תחרות שמביאה למקסום ההצעות הן בפן המשפטי והן בפן המסחרי.
איזה תמורה אקבל בפרויקט?
התמורה משתנה מפרויקט לפרויקט ותלויה במדיניות התכנונית ובשאר נתוני הפרויקט. ככלל, בעלי הדירות זכאים לדירה חדשה הכוללת ממ"ד, מרפסת שמש, חניה צמודה, ולרוב גם מחסן ותוספת שטח לדירה המקורית. כל התמורות הללו מעוגנות במדויק בהסכם המשפטי שייחתם מול היזם.
דייר אחד שמסרב יכול לסכל את הפרויקט כולו?
התשובה הפשוטה היא לא. חוק פינוי בינוי קובע בצורה ברורה כי דייר בודד אינו יכול לעצור פרויקט שלם בניגוד לרצון הכלל. כיום, הרוב הדרוש כדי להתקדם בפרויקט ולטפל בהתנגדויות בלתי סבירות עומד על 67% בלבד מבעלי הדירות במתחם. המשמעות היא שברגע שמגיעים לרף הזה, ניתן להתקדם עם רישוי הפרויקט. בבוא הזמן, ניתן לגשת לערכאות לתביעת "דייר סרבן", שם ייקבע האם מדובר בסירוב סביר או בלתי סביר. סירוב בלתי סביר יגרור חיוב בחתימה על ההסכם או תשלום פיצויים לבעלי הדירות האחרים. יחד עם זאת, הגישה המשפטית והאנושית שלנו היא תמיד לנסות ולפרק את החששות של הדיירים המסרבים בהקשבה ובמציאת פתרונות יצירתיים, כדי להגיע להסכמה מלאה מבלי להזדקק להליכים משפטיים ממושכים.
האם נדרש מאיתנו תשלום כלשהו עבור הפרויקט?
בהחלט לא. עסקת התחדשות עירונית היא עסקת נטו, כך שהתהליך אינו כרוך בהוצאות מצד בעלי הדירות. היזם הוא זה שנושא בכל העלויות, כולל שכר טרחת עורך הדין המייצג אתכם, החברה המנהלת, המפקח מטעמכם, השמאי, האדריכל ושאר הוצאות ההובלה ודמי השכירות בתקופת הבנייה.
האם העובדה שהיזם משלם לכם את שכר הטרחה אינה מהווה ניגוד עניינים?
זו שאלה מצוינת וחשובה. על אף שהיזם הוא זה שמשלם את שכר הטרחה (כפי שנהוג בכל הפרויקטים בארץ וכדי שהדיירים לא יישאו בהוצאות), חובת הנאמנות הבלעדית שלנו היא לכם, בעלי הנכסים. אנו לא מייצגים יזמים אלא דיירים בלבד. מנגנון התשלום ע"י היזם נועד להסיר חסמים מצד בעלי הדירות ולעודד הסכמה לפרויקטי התחדשות עירונית, ללא תלות במצבם הכלכלי של בעלי הנכסים. עובדה זו, יחד עם עיגון משפטי ברור בהסכם, מבטיחה היעדר ניגוד עניינים ומאפשרת לנו להילחם על הזכויות שלכם ללא פשרות.
מי מממן את דמי השכירות בדירה הזמנית לתקופת הבנייה?
היזם נושא בתשלום דמי שכירות חודשיים עבורכם לאורך כל תקופת הבנייה: מרגע פינוי הדירה הישנה ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה. התשלום מועבר אליכם מראש (לרוב ברבעונים), ואליו מתווסף גם מימון מלא של הוצאות ההובלה הלוך ושוב. בנוסף לכך, המשא ומתן שאנו מנהלים, אנו עומדים על כך שהיזם יעמיד גם ערבות בנקאית אוטונומית לתשלום דמי השכירות שתחולט במקרים בהם תשלום דמי השכירות מתעכב.
האם ועד הבית והארנונה יתייקרו לאחר סיום הפרויקט?
מכיוון שתעברו לדירה גדולה יותר בבניין חדש ומודרני (לרוב עם מעליות ומערכות מתקדמות), סביר שדמי הארנונה וועד הבית יעלו. עם זאת, במסגרת המשא ומתן שאנו מנהלים, אנו דואגים להקים "קרן תחזוקה" במימון היזם. קרן זו מסבסדת את ההפרש בעלויות התחזוקה עבור בעלי הדירות המקוריים למשך השנים הראשונות. בנוסף, קיימות הנחות ייעודיות בארנונה הקבועות בחוק לאוכלוסיות זכאיות (כגון גמלאים).
מהן הזכויות של דיירים קשישים בפרויקט התחדשות עירונית?
החוק מעניק הגנה מיוחדת לדיירים בגיל השלישי (גילאי 70, 75 ו-80 ומעלה) ומחייב את היזם להציע להם חלופות מותאמות אישית במסגרת הפרויקט או מחוצה לו. מעבר לכך, בעלי הדירות הקשישים זכאים לשירותי אריזה ומציאת דירה חלופית לתקופת השכירות אם בחרו לקחת חלק בפרויקט במסגרת החלופות שהוצעו להם. אנו מוודאים שכל זכויות אלו מעוגנות במלואן בהסכם ומיושמות בסמוך לביצוע הפרויקט.
מה קורה אם היזם פושט רגל לפני שהשלים את הפרויקט?
בדיוק לשם כך נועדה הבטוחה החזקה ביותר במשק: ערבות בנקאית לפי חוק המכר. ערבות הינה ערבות בנקאית שוות ערך לשווי הדירה החדשה שלכם בפרויקט. אם היזם נקלע לקשיים ואינו מצליח להשלים את הפרויקט, הערבות מקנה לכם הגנה כלכלית מלאה. למעשה, אתם תוכלו לממש אותה כדי להכניס קבלן חלופי שישלים את בניית הבניין או לקבל את שווי הדירה החדשה בכסף.
מהן הערבויות שהדיירים אמורים לקבל?
מעטפת ההגנה כוללת מספר ערבויות קריטיות: ערבות חוק מכר לשווי הדירה החדשה, ערבות לדמי השכירות לתקופת הבנייה, ערבות להבטחת תשלום מיסים, ערבות לרישום הבית המשותף בסיום הפרויקט, ערבות בדק למימון ליקויי בנייה לאחר סיום הביצוע ואף ערבות לניהול הליכים משפטיים למימוש ערבות חוק המכר. סל הערבויות הרחב הזה עומד בראש מעייננו בניהול המו"מ המשפטי על ההסכם ואנו עומדים על קבלת כלל הערבויות לפני היציאה לחתימה על ההסכם.
איך בוחרים את הדירה החדשה אחרי סיום הפרויקט?
בחירת הדירה אינה נעשית בסיום הפרויקט, אלא הרבה קודם, עוד בשלבי התכנון. בחירת הדירות החדשות על ידי הבעלים מתבצעת על פי מנגנון חלוקה שקוף ושוויוני שמוסכם מראש בין הדיירים, לרוב תוך שימור המיקום היחסי של דירתכם הישנה (למשל כיווני אוויר או מיקום קומה), ובאמצעות ניקוד שמאי מוסכם.
האם הליווי המשפטי של משרדכם מסתיים עם החתימה על ההסכם עם היזם?
ממש לא. החתימה על ההסכם היא רק אבן דרך אחת. אנחנו צועדים איתכם יד ביד לאורך כל הפרויקט: משלבי הרישוי והתכנון, דרך פינוי הדירות, ליווי בתקופת הבנייה, בדיקת הערבויות, ועד הרגע המרגש של קבלת המפתח, ואפילו אחריו, עד לסיום הרישום הרשמי של הדירה החדשה שלכם בטאבו.
נשארו לכם עוד שאלות פתוחות? תרגישו חופשי לכתוב לנו! אנחנו כאן, מזמינים אתכם ליצור קשר ומבטיחים לחזור אליכם מהר.